ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 68 ซบเซา จากปัญหาหนี้ครัวเรือนของคนไทย ทำให้ผู้สนใจซื้อบ้านขอสินเชื่อไม่ผ่าน คาดปี 2569 ยอดขายที่อยู่อาศัยรวมทุกประเภทในกรุงเทพฯและปริมณฑล รวม 43,202 ยูนิต ลดลง 6%
นายวิศรุต ปัญญาภิญโญผล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สินเชื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร หรือKKP เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาฯ ปี 68 ชะลอตัว จากสถานการณ์ความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจและปัญหาหนี้ครัวเรือนของคนไทย ทำให้ผู้สนใจซื้อบ้านขอสินเชื่อไม่ผ่าน ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นต้องปรับตัวต่อเนื่อง ผ่อนคันเร่งการลงทุน เฝ้าระวังปัจจัยเสี่ยง และเน้นเจาะทำเลศักยภาพที่มีจุดขายชัด
ทั้งนี้แม้ว่าเรียลดีมานด์ (Real Demand) ของผู้ซื้อบ้านราคา 3-5 ล้านบาทยังขายได้ แต่จุดที่ผู้ประกอบการต้องเฝ้าระวังคือการเผื่อเวลาปิดการขายโครงการยาวกว่าเดิม เช่น จากปกติเคยปิดการขายได้ภายใน 3-4 ปี ต้องเผื่อเวลาขายเป็น 5-6 ปี หรือลดขนาดโครงการให้สอดรับกับเรียลดีมานด์
โดยจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวมทั้งประเทศ (รวมบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง) ย้อนไปเมื่อปี 2562 ก่อนโควิดระบาดมียอดโอนฯ ทั้งหมด 391,964 ยูนิต กระทั่งเห็นสัญญาณตลาดเริ่มชะลอตัวตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมา โดยเมื่อปี 2567 มียอดโอนฯ อยู่ที่ 311,906 ยูนิต ส่วนปี 2568 คาดยอดโอนฯ เหลือที่ 294,355 ยูนิต ลดลง 6% เทียบกับปีที่แล้ว หลังจากช่วง 8 เดือนแรก (ม.ค.-ส.ค.) ของปี 2568 มียอดโอนฯ 196,223 ยูนิต ลดลงกว่า 11% เทียบช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว
เฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งปัจจุบันครองส่วนแบ่งดีมานด์ที่อยู่อาศัย 46% จากทั้งประเทศ มียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย รวมบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง ในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2568 มียอดโอนฯ รวม 90,387 ยูนิต ลดลง 15% เทียบช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และเมื่อดูเฉพาะบ้านมือหนึ่งช่วง 8 เดือนแรกมียอดโอนฯ 39,768 ยูนิต ลดลง 20% โดยคอนโดฯ มีอัตราการลดลงมากที่สุด 25% ส่วนบ้านแฝดลดลง 6% ขณะที่บ้านเดี่ยวและทาวเฮาส์ก็ชะลอตัว 15-16% ชี้ให้เห็นสัญญาณแปลกๆ จากก่อนหน้านี้เป็นกลุ่มตลาดค่อนข้างมั่นคง (Stable) ขายได้มากเพราะมาจากเรียลดีมานด์ แต่ปีนี้เริ่มชะลอตัวลง
นายกรทิพย์ พฤกษ์ประเสริฐดี รองผู้อำนวยการวิจัยข้อมูลอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ KKP กล่าวว่า ในปี 2569 จะมียอดขายที่อยู่อาศัยรวมทุกประเภทในกรุงเทพฯและปริมณฑล รวม 43,202 ยูนิต ลดลง 6% ชะลอตัวลงต่อเมื่อเทียบกับปี 2568 ซึ่งคาดอยู่ที่ 45,960 ยูนิต ลดลง 21% เทียบกับปี 2567
ส่วนยอดยูนิตเหลือขายในปี 2569 คาดว่าจะมี 207,998 ยูนิต ลดลง 6% จากปี 2568 ที่คาดว่าจะมี 221,274 ยูนิต ซึ่งลดลง 4% จากปี 2567 โดยโซนที่มีจำนวนยูนิตของทาวน์เฮาส์เหลือขายมาก ได้แก่ รังสิต-นครนายก, กรุงเทพฯ-ปทุมธานี, ลำลูกกา, คู้บอน-วงแหวน, บางนาตอนปลาย, วัดศรีวารีน้อย, บางบ่อ, ประชาอุทิศ, พุทธบูชา, พระราม 2 แสมดำ, เพชรเกษม, พุทธมณฑล และบางบัวทอง ส่วนประเภทบ้านเดี่ยว พบว่าโซนที่มียูนิตเหลือขายมากคือ รามอินทรา กรุงเทพกรีฑา บางนา พระราม 2 และเพชรเกษม
สำหรับพื้นที่ขยายตัวสูงสร้างโอกาสใหม่ในปี 2569 ประกอบด้วย 4 โซนหลักคือ 1.โซนบางนา ปัจจัยเสริมทำเล มีโครงการ แบงค็อก มอลล์ ขนาด 1.2 ล้านตารางเมตร และโครงการคลาวด์ 11 ขนาด 254,000 ตารางเมตร นอกจากนี้ยังมีโรงเรียนนานาชาติ ดัลลิช คอลเลจ (เฟส 1 นักเรียน 1,000 คน) โรงพยาบาลเกษมราษฎร์ สุวรรณภูมิ 628 เตียง ซึ่งเป็นโซนที่มีโอกาสขยายตัวของพนักงานกว่า 60,000-120,000 คน มีความต้องการที่อยู่อาศัย 1,800-3,600 ยูนิต ทั้งรูปแบบที่เหมาะสมกับตลาด ได้แก่ บ้านเดี่ยว 8-15 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 2.5-4 ล้านบาท คอนโดมิเนียม 1.5-3.5 ล้านบาท
2.โซนพหลโยธิน-รังสิต ปัจจัยเสริมมีโครงการ เดอะ เซ็นทรัล พหลโยธิน ขนาด 457,000 ตารางเมตร, โครงการ เซ็นทรัล เอ็ม บนที่ดิน 616 ไร่, โครงการเมกา รังสิต บนที่ดิน 250 ไร่, โรงพยาบาลบุษราคัมจิตการุณย์ เขตสายไหม 120 เตียง, โรงพยาบาลมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ 400 เตียง และโรงเรียนนานาชาติไบรท์ตัน คอลเลจ วิภาวดี นักเรียน 1,000 คน โดยเป็นโซนที่มีโอกาสขยายตัวของพนักงาน 20,000-80,000 คน มีความต้องการที่อยู่อาศัย 600-2,400 ยูนิต รูปแบบบ้านเป็นบ้านเดี่ยว 6-10 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 2-3.5 ล้านบาท คอนโดฯ 1.5-5 ล้านบาท
3.โซนพระราม 2 – เพชรเกษม – CBD ปัจจัยเสริมมีโครงการมอเตอร์เวย์ถนนพระราม 2 (M82), โครงการถนนเพชรเกษม-สุขสวัสดิ์ สาย ฉ1, โรงพยาบาลทุ่งครุ 72 เตียง, โครงการ Boonmitr Silom Tower ขนาด 73,136 ตารางเมตร, โครงการ เซ็นทรัล สยามสแควร์ 134,200 ตารางเมตร และกระทรวงมหาดไทยแห่งใหม่ เจริญนคร ขนาด 220,000 ตารางเมตร โดยเป็นโซนที่มีโอกาสขยายตัวของพนักงาน 20,000-40,000 คน ความต้องการที่อยู่อาศัย 600-1,200 ยูนิต รูปแบบบ้านเป็นบ้านเดี่ยว 6-15 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 2.5-5 ล้านบาท และคอนโดฯ 1.5-5 ล้านบาท
4.โซนบางบัวทองปัจจัยเสริมมีโครงการสถาบันการแพทย์ศิริราช ระดับนานาชาติ (บุคลากร 4,000 คน) และมอเตอร์เวย์ M81 สายบางใหญ่-กาญจนบุรี มีโอกาสการขยายตัวของพนักงาน 6,000-10,000 คน ความต้องการที่อยู่อาศัย 200-300 ยูนิต รูปแบบบ้านเป็นบ้านเดี่ยว 6-15 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 2-3.5 ล้านบาท และคอนโดฯ 1.5-3.5 ล้านบาท
