ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุ ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC ช่วงครึ่งแรกของปี 2568 กำลังซื้อหด สต็อกสะสมพุ่งแตะ 64,644 หน่วย มูลค่ากว่า 2.7 แสนล้านบาท
รายงานข่าวจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) แจ้งว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC (เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก) ช่วงครึ่งแรกปี 2568 อุปทานขยาย-อุปสงค์ชะลอ อย่างเด่นชัด แม้จำนวนหน่วยรวม จะเพิ่มขึ้นเพียง 3.6% แต่ในเชิงมูลค่ากลับขยับแรงถึง 21.2% บ่งชี้โครงสร้างสินค้าที่ขยับสู่ระดับราคาสูงขึ้น ท่ามกลางต้นทุนพัฒนาโครงการที่เพิ่มต่อเนื่อง
ที่น่าจับตาคือ “อุปทานใหม่” (New Supply) ที่ “หดตัวแรงที่สุด” ในรอบหลายปี เหลือเพียง 4,077 หน่วย ลดลงถึง -67.8% ส่งผลให้ภาพรวมตลาดเข้าสู่ภาวะระวังตัวสูง ขณะที่ “ยอดขายใหม่” (New Sales) ลดลง -37.3% และอัตราดูดซับร่วงจาก 2.8% เหลือเพียง 1.7% ทำให้ “สต็อกสะสม” พุ่งแตะ 64,644 หน่วย มูลค่ากว่า 2.7 แสนล้านบาท กลุ่มที่มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายสูงที่สุด ยังคงเป็นทาวน์เฮาส์ราคา 1.01–2 ล้านบาท สะท้อนกำลังซื้อระดับกลาง-ล่างที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มแรง
แม้ จ.ชลบุรียังเป็นตลาดหลักของ EEC ทั้งในด้านปริมาณและมูลค่า แต่ครึ่งปีแรกกลับสะท้อนสัญญาณ “ชะลอพร้อมสต็อกล้น” อย่างเห็นได้ชัด Total Supply เพิ่มขึ้นเป็น 46,965 หน่วย ขยายตัว 4.5% โดยเป็นการเพิ่มจากกลุ่มบ้านจัดสรรเป็นหลัก ส่วนอาคารชุดหดเล็กน้อย แต่ในเชิงมูลค่ากลับเพิ่มแรงกว่า 24% สะท้อนการขยับขึ้นของระดับราคา
อย่างไรก็ตาม New Supply ลดลงมากถึง -69.3% เหลือเพียง 3,206 หน่วย ขณะที่ยอดขายใหม่ลดลง -36.9% ทำให้ชลบุรีมี Remaining Supply พุ่งแตะ 41,876 หน่วย เพิ่มขึ้นมากกว่า 13%
อัตราดูดซับเฉลี่ยลดเหลือ 1.8% จาก 3.0% ส่งผลให้ต้องใช้เวลาระบายสต็อกยาวขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยกลุ่มราคาที่น่าเป็นห่วงที่สุดคือช่วง 2.01–3 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ที่เหลือขายเกือบ 2,000 หน่วย
ทั้งนี้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยระยองส่งสัญญาณ “เปราะบาง” ต่อเนื่องในปี 2568 แม้จำนวนหน่วยรวมเพิ่มเพียงเล็กน้อย แต่เมื่อลงลึกจะพบความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างบ้านจัดสรรที่ยังขยายตัว กับอาคารชุดที่หดตัวแรงทั้งจำนวนและมูลค่า
New Supply ลดลงครึ่งหนึ่ง เหลือเพียง 776 หน่วย และทั้งหมดเป็นโครงการบ้านจัดสรร ขณะที่อาคารชุด ไม่มีการเปิดโครงการใหม่เลย สะท้อนภาวะตลาดที่ไม่เอื้อต่อการลงทุนแนวดิ่ง ยอดขายใหม่ในจังหวัดลดลง -37.6% โดยเฉพาะอาคารชุดที่ขายได้เพียง 80 หน่วย ลดลงถึง -66.7% ทำให้ระยองมี Remaining Supply สะสมกว่า 15,777 หน่วย และอัตราดูดซับลดเหลือเพียง 1.4% ต่ำที่สุดใน EEC กลุ่มราคาที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุดคือ 1.01–2 ล้านบาท โดยกว่า 70% เป็นทาวน์เฮาส์ สะท้อนภาระสต็อกที่ต้องเร่งจัดการ
โดยพื้นที่จ.ฉะเชิงเทรายังคงเป็นตลาดที่มีโครงสร้างอุปทานต่างจากอีก 2 จังหวัดใน EEC โดยบ้านจัดสรรยังเติบโตต่อเนื่อง ขณะที่อาคารชุดหดตัวลงมากกว่า -70% ทำให้ภาพรวมตลาดอยู่ในภาวะ ทรงตัวในเชิงจำนวน แต่เปลี่ยนโครงสร้างอย่างชัดเจน
ขณะที่ New Supply ลดลงกว่า -80% เหลือเพียง 95 หน่วย และไม่มีโครงการคอนโดใหม่ ขณะที่ยอดขายใหม่ลดลงเกือบ -40% ส่งผลให้ Remaining Supply เพิ่มขึ้นเป็น 6,991 หน่วย มูลค่า 23,524 ล้านบาท อัตราดูดซับลดลงเหลือเพียง 1.5% จาก 2.5% ในปีก่อนหน้า บ่งชี้ว่าตลาดต้องใช้เวลาระบายสต็อกยาวขึ้น ซึ่งกลุ่มราคาที่ควรระวังคือ 1–3 ล้านบาท โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคาเกิน 3 ล้านบาทที่ยังขายช้า
ทั้งนี้เห็นว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC ครึ่งปีแรกของปี 2568 กำลังส่งสัญญาณเตือนสำคัญ 3 ประการ 1.อุปสงค์ชะลอตัวต่อเนื่อง จากภาวะดอกเบี้ย ล็อกเครดิต และความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ยังไม่กลับมา 2.อุปทานใหม่หดแรง สะท้อนความระมัดระวังของผู้พัฒนาโครงการ 3.สต็อกสะสมเพิ่มขึ้นทุกจังหวัด โดยเฉพาะในกลุ่มราคา 1–3 ล้านบาท
โดยในระยะถัดไป ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับเชิงกลยุทธ์ ทั้งการลดขนาดยูนิต ปรับสเปกสินค้า และวางราคาที่สอดคล้องกำลังซื้อจริง หากต้องการรักษาสภาพคล่องท่ามกลางตลาดที่กำลังเข้าสู่จุดทดสอบครั้งใหม่ปี 2568 จึงอาจเป็นปีที่ตลาด EEC ต้องปรับฐาน เพื่อเปิดทางการเติบโตใหม่เมื่อเศรษฐกิจโดยรวมกลับมาแข็งแรงอีกครั้ง
