“สิทธิเพ็ญ” เผยตลาดเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้สูงอายุอัตราเช่าพุ่งกว่า 90% โดยเฉพาะราคา 10,000-30,000 บาทต่อเดือน หลังไทยเข้าสู่ Super Aged Society อย่างสมบูรณ์แบบ
น.ส.สิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC เปิดเผยว่า ตลาดเช่าที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้สูงอายุอัตราเช่าพุ่งกว่า 90%ในปีนี้ โดยเฉพาะราคา 10,000-30,000 บาทต่อเดือน กลายเป็นสมรภูมิทองคำ ขณะที่บ้านผู้สูงอายุเพื่อขายราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โตเร็วสุดและมีขนาดใหญ่ที่สุด
ทั้งนี้เนื่องจากประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่ Super Aged Society อย่างสมบูรณ์แบบ ในปี 2574 ทำให้ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ จะไม่ใช่ตัวเลือก แต่เป็นตัวจริง ที่จะเข้ามามีบทบาทเพิ่มขึ้นในอนาคต เพื่อรองรับกับโครงสร้างประชากรในประเทศที่เปลี่ยนไป
โดยในเดือน ก.ย.2568 ระบุว่า ประเทศไทยมีผู้สูงอายุ 13.99 ล้านคน หรือกว่า 21.3% ของประชากรทั้งประเทศ และตัวเลขนี้กำลังพุ่งขึ้นต่อเนื่องจนแตะ 28% ในอีกไม่ถึง 6 ปี ดีมานด์อสังหาฯ จึงไม่ผูกติดกับเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ถูกขับเคลื่อนด้วยเวลา และอายุขัยที่เพิ่มขึ้นอย่างไม่อาจเลี่ยงได้
แม้ที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุรวม 1,040 โครงการจะเพิ่มขึ้น 4.4% แต่จำนวนยูนิตกลับลดลง 6.3% เหลือ 33,149 หน่วย เป็นสัญญาณชัดเจนว่าผู้ประกอบการเริ่มระมัดระวัง หรือบางรายปรับรูปแบบธุรกิจใหม่ โดยกลุ่มที่มีการปรับตัวมากที่สุด คือ Nursing Home มี 944 โครงการ เพิ่มขึ้น 4.4% แต่จำนวนยูนิตลดลงถึง 25.7% เหลือ 17,349 หน่วย
ทั้งนี้แม้ว่าซัพพลายหดตัว แต่ชี้ว่านี่คือสัญญาณบวกพราะตลาดกลับมาฟื้นแรง อัตราเช่าเฉลี่ยพุ่งถึง 81% และเติบโตครอบคลุมทุกระดับราคา ยกเว้นกลุ่มลักชัวรีระดับราคากว่า 100,000 บาทต่อเดือน ที่ยังต้องพัฒนาคุณภาพระดับโรงพยาบาลเพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงแต่ที่โดดเด่นที่สุดคือ กลุ่มค่าเช่า 10,001-20,000 บาทต่อเดือน นี่คือเซกเมนต์ทองคำเพราะเป็นตลาดใหญ่ที่สุด ดีมานด์แน่น ซัพพลายลดลง และราคายังเข้าถึงได้จริง
ส่วนบ้านผู้สูงอายุ หรือ Senior Residence เพื่อขาย ตัวเลขปี 2568 น่าจับตาอย่างยิ่งซัพพลายกระโดดขึ้นเป็น 8,235 หน่วย เพิ่ม 51.9% ขณะที่ยอดขายกลับพุ่งแซง ด้วยจำนวน 6,753 หน่วย เพิ่ม 69.1% อัตราการเช่าเองก็ฟื้นกลับมาที่ 82% ทั้งหมดสะท้อนภาพเดียวกัน ตลาดโตตามดีมานด์
โดยกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ดูจะมาแรงที่สุด ผู้สูงอายุรายได้ปานกลางให้ความสนใจสูง ปิดการขายเร็ว และหลายโครงการอาคารชุดที่สร้างเสร็จเหลือขายในภูมิภาคก็เข้ามาเล่นตลาดนี้และประสบความสำเร็จ ขณะที่ตลาด 3-7.5 ล้านบาท ถือเป็นเซกเมนต์คุณภาพดี มีกำไรสูงกว่าแมส และยังได้แรงหนุนจากมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ส่วนตลาดบนระดับ 7.5-20 ล้านบาท กลายเป็น พื้นที่เฉพาะที่ต้องมีทั้งแพทย์ เวลเนส และบริการระดับโรงแรม 5-6 ดาว จึงไม่แปลกที่เซกเมนต์นี้ถูกประเมินว่ามี ความเสี่ยงสูงตลาดเช่าโตเร็วกว่าซื้อ ซัพพลายขาด
อย่างไรก็ตาม ปี 2568 ตลาดบ้านพักผู้สูงอายุให้เช่ามี 7,565 หน่วย เพิ่ม 15% แต่ดีมานด์กลับโตไวกว่าอย่างมีนัยสำคัญ คือ 7,118 หน่วย เพิ่ม 25.8% เหตุผลสำคัญมาจากพฤติกรรมใหม่ของผู้สูงวัยไทย ไม่ต้องการผูกพันกับสินทรัพย์ ครอบครัวอยากทดลองอยู่ก่อนซื้อจริง ต้องการลดภาระลูกหลาน ผลลัพธ์คือ อัตราเช่าเฉลี่ย ทะลุ 94% ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ตลาดที่ขาดแคลอยู่ที่ช่วงราคา 10,000-30,000 บาทต่อเดือน โดยเฉพาะโครงการที่ออกแบบเป็น หมู่บ้านผู้สูงอายุ มีพื้นที่กิจกรรม ระบบดูแล และพยาบาล 24 ชั่วโมง ไม่ใช่บ้านจัดสรรหรือคอนโดทั่วไป
