“อธิป” มองตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญมรสุมหนักทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น-ค่าก่อสร้างพุ่ง เรียกร้องรัฐต่อมาตรการแอลทีวี หวังกระตุ้นตลาด หลังซบเซลามานาน
นายอธิป พีชานนท์ รองประธานกรรมการสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย า ปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ มูลค่ารวม 600,000 ล้านบาท เผชิญปัจจัยลบต่อเนื่อง ตั้งแต่การขึ้นปรับขึ้นดอกเบี้ยของที่ประชุมนโยบาย (กนง.) อยู่ที่ 0.25% ส่งผลให้นโยบายดอกเบี้ยไทยขึ้นไปเป็น 1.25% ต่อปี รวมไปถึงเงินเฟ้อ ผลักค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 5%
ขณะที่ปัจจัยลบใหญ่ที่น่าจับตาและสร้างแรงกระเพื่อมให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือ การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศยกเลิกนโยบายผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย หรือ LTV (Loan to value) โดยให้มีผล 1 มกราคม 2566 เป็นต้นไป
“การนำมาตรการ LTV กลับมาใช้ กระทบต่อผู้บริโภคที่ซื้อบ้าน-คอนโด ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงไป ซึ่งคิดเป็น 85% ของมูลค่าทั้งตลาดกว่า 6 แสนล้านบาท ในจำนวนนี้จะส่งผลลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ 20% หรือคิดเป็นมูลค่ากว่า 100,000 ล้านบาท ภายในปี 2566”
นายอธิป กล่าวต่อไปว่า การกลับมาใช้มาตรการ LTV หากผู้บริโภคซื้อบ้านหลังที่ 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สัญญาที่ 1 ต้องวางดาวน์ต่ำสุดได้ถึง 10% ถึง 0% บวกกู้สินเชื่อ top-up ได้เพิ่มอีก 10% ของมูลค่าบ้าน, สัญญาที่ 2 ต้องวางดาวน์ขั้นต่ำ 10% หากผ่อนสัญญาที่ 1 มากกว่า 2 ปี หรือ 20% หากผ่อนสัญญา 1 น้อยกว่า 2 ปี และสัญญาที่ 3 วางดาวน์ขั้นต่ำ 30% นั้น
ที่ผ่านมาตั้งแต่สมาคมฯ ทราบเรื่องได้ส่งหนังสือไปยังนายสุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรี คาดว่าจะได้เข้าพบภายในเดือนธันวาคม 2565 นี้ เพื่อขอมาตรการช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจาก ภาพรวมตลาดยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ สะท้อนจากข้อมูลดีเวลลอปเปอร์ทั่วประเทศ 2,000 ราย ในจำนวนนี้เป็นผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ราว 30-40 ราย ซึ่งมีเพียงผู้ประกอบการรายใหญ่เพียง 10 ราย ที่เริ่มกลับมามีกำไรอย่างชัดเจน จึงอยากให้ทบทวนการขยายการผ่อนคลายมาตรการ เพื่อช่วยดีเวลลอปเปอร์รายย่อย
อย่างไรก็ตาม การไม่ต่อมาตรการผ่อนคลาย LTV นอกจากจะฉุดการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์แล้ว ยังกระทบไปยังอุตสาหกรรมใกล้เคียง อาทิ ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจรับเหมา ธุรกิจเฟอร์นิเจอร์ ธุรกิจโฆษณาและการประชาสัมพันธ์ ประเมินว่าจะกระทบมากกว่า 2 เท่า หรือคิดเป็นมูลค่าราว 2 แสนล้านบาท
“แม้อสังหาริมทรัพย์ปี 2566 จะมีปัจจัยลบหลายประการ แต่ยังมีปัจจัยบวกการเปิดประเทศที่จะเอื้อในหลายอุตสาหกรรม และคาดว่าหากภาครัฐมีการลงทุนขยายโครงการรถไฟฟ้าต่าง ๆ จะสร้างงานให้คนไทยได้ และส่งผลต่อกำลังซื้อในประเทศให้เพิ่มขึ้น และอาจส่งผลบวกทางอ้อมต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีหน้าได้”
ด้าน ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ และผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 จะได้รับแรงกดดันจากการนำมาตรการ LTV มาบังคับใช้ในปีหน้า
ทั้งนี้ จะมีผลกระทบคล้ายกับปี 2564 โดยภาพรวมลดลง 10% ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลง 19% หรือ 71,780 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 116,735 ล้านบาท กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนัก คือ ผู้มีรายได้น้อย-รายได้ปานกลาง ที่ไม่มีเงินเก็บพอจะวางเงินดาวน์ 10-20%
“าตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงเวลานี้ ยังต้องการแรงหนุนการผ่อนคลายมาตรการ LTV เพื่อให้ภาพรวมตลาดไม่สะดุด จึงอยากให้ภาครัฐ และ ธปท. พิจารณาสนับสนุนมาตรการผ่อนคลาย LTV แม้ความเสี่ยงมีอยู่บ้าง ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อปัจจุบันเป็นการซื้อเพื่อลงทุนระยะยาวมากกว่าซื้อเพื่อเก็งกำไร”
อย่างไรก็ตาม ในวันพรุ่งนี้ (7 ธ.ค. 65) จะมีการประชุมคณะกรรมการร่วมภาคเอกชน 3 สถาบัน (กกร.) ต้องจับตาอีกครั้งว่าจะมีการหยิบยกประเด็นดังกล่าวขึ้นหารือหรือไม่
