เปิดตัว“คอนโดมิเนียมใหม่”ลดฮวบฮาบ หลังหนี้ครัวเรือนสูง-แบงก์ปัดให้สินเชื่อ

“คอนโดมิเนียม” แผ่วดีเวลลอปเปอร์เปิดตัวโครงการใหม่น้อย หลังยอดปฏิเสธสินเชื่อแบงก์พุ่ง หลังหนี้ครัวเรือนสูง โดยเฉพาะคอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในไตรมาส 2/67 ลดลง 39%

รายงานข่าวจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แจ้งว่า การอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2/67 ของธนาคารพาณิชย์ 5 แห่ง ลดลง เหลือ 23.4% จากไตรมาส 4/66 อยู่ที่ 36.1% ไตรมาส 3/66 อยู่ที่ 30.8% ไตรมาส 2/66 อยู่ที่38.7% ขณะที่ความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ 7.8% แต่ไตรมาส 4/66 อยู่ที่ 7.1%

นายสัญชัย คูเอกชัย ผู้อำนวยการและหัวหน้าส่วนงานวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า การปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ของธนาคารพาณิชย์เริ่มมีมากขึ้นตั้งแต่ไตรมาส3/66 ซึ่งผลกระทบดังกล่าวลามไปยังกลุ่มลูกค้าที่มีฐานเงินเดือนตั้งแต่ 50,000 บาท ขึ้นไป นอกจากนี้ปัญหาหนี้ครัวเรือน (Household Debt) ยังสูงกว่า 90% เป็นหนึ่งในปัจจัยหลักในการกดดัน ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศให้ชะลอตัว โดยเฉพาะคอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในไตรมาส 2/67 ลดลง 39% เมื่อเทียบกับปีก่อน จากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจต่ำกว่าที่คาดการณ์

นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการฝ่ายบริหาร บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอการเปิดตัวคอนโดโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในไตรมาส 2 อาจส่งผลให้การเปิดตัวโครงการคอนโดในปีนี้ลดลงต่ำสุดอีกครั้ง หลังจากฐานลูกค้าที่มีเงินเดือน 15,000บาท เริ่มมีปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ เนื่องจากมีปัญหาหนี้สินจากบัตรเครดิต การผ่อนรถยนต์ ถือเป็นจุดเปราะบางในการทำตลาดบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายขยายกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้มากขึ้น

ทั้งนี้เห็นว่าในช่วงเวลาปกติ จำนวนคอนโดใหม่ที่เปิดตัวในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเฉลี่ยประมาณ 50,000-60,000 ยูนิตต่อปี ในปี 62 มีซัพพลาย 58,000 ยูนิต ขณะที่มียอดขายไม่ถึง 50% หลังจากนั้นเกิดโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อตลาดรุนแรงจนกระทั่งปี 65 ที่เริ่มเปิดประเทศ ซัพพลายเริ่มกลับมาแตะ 50,000 ยูนิต แต่อัตราการขายไม่ถึง 50% ตั้งแต่ปี 63

ในช่วงไตรมาส 1/67 และไตรมาส 2/67 บริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์และนอกตลาด ส่วนใหญ่เปิดตัวโครงการราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งส่วนใหญ่ไม่ได้เป็นเป็นไปตามแผนทั้งจำนวนยูนิตและโครงการ ลดลงเนื่องจากอัตราการขายอาจไม่ดีเท่าที่คาด โดยค่าเฉลี่ยของคอนโดที่เปิดใหม่ในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 48,000-280,000 บาทต่อตร.ม.

จากการเก็บข้อมูลตลาดคอนโดตั้งแต่ไตรมาส 2/62 จนถึงไตรมาส 2/67พบว่า ซัพพลายกลางเมือง (CBD-Central Business District) มีสัดส่วนแค่ 10% ขณะที่รอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) มีสัดส่วน 21% และชานเมืองกรุงเทพฯ (Bangkok Suburb) มีสัดส่วน 69% ซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่ที่สุดของตลาดคอนโด

โดยแบ่งคอนโดออกเป็น 3 เกรด ได้แก่ เกรด A (Super Prime) 10% อยู่ในโซน CBD ราคาเริ่มต้น 250,000 บาทต่อตร.ม. เกรด B 60% อยู่ในโซนรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจราคาเริ่มต้น 120,000-180,000 บาทต่อตร.ม. และเกรด C 30% อยู่ในโซนชานเมืองกรุงเทพฯ ราคา 50,000-100,000 บาทต่อตร.ม.

จากข้อมูลในปี 66 และปี 67 โอกาสในตลาดคอนโดที่ยังขายได้และมีผู้ซื้อยู่นั้น ไนท์แฟรงค์มองว่า ทำเลแนวรถไฟฟ้า BTS และMRT ยังคงเป็นทำเลที่น่าสนใจจากการเก็บข้อมูล 112 โครงการ ในปี 2566 มีจำนวนยูนิตที่เปิดตัวในแนวรถไฟฟ้าทั้งหมด 35,700 ยูนิตราคาเฉลี่ย150,000 บาทต่อตร.ม. ได้รับความนิยมจากคนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและซื้อเพื่อลงทุน สังเกตได้จากอัตราการขายคอนโดแนวรถไฟฟ้าเฉลี่ยทุกโครงการยอดขายประมาณ53% ถือว่าค่อนข้างสูง

แต่ในปี 67 มีโครงการที่เปิดแนวรถไฟฟ้าทั้งหมด 36 โครงการ จำนวนยูนิตทั้งหมด 14,166 ยูนิต ราคาเฉลี่ย ลดลง เหลืออยู่ที่ 136,000 บาทต่อตร.ม. อัตราการขายตั้งแต่ต้นปีลดลง จาก 53% เหลือ 35% เป็นสัญญาณเตือนให้เห็นว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) มีผลกระทบค่อนข้างมากแม้กระทั่งคอนโดแนวรถไฟฟ้าจากที่ขายดี มีความต้องการจริง มีตลาดที่ชัดเจนยังลดลง ถือเป็นความท้าทายที่ต้องระมัดระวัง อย่างไรก็ตาม ตลาดคอนโดครึ่งปีแรกลดลงเมื่อเทียบกับครึ่งปีที่ผ่านมา ความต้องการลดลงทำให้ปัจจุบันคอนโดราคาต่ำกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตรและตั้งอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้ายังคงได้รับความนิยมและมียอดขายสูงสุดเพราะเสี่ยงน้อย