“เจแอลแอล” วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯช่วงวิกฤตโควิด ที่ได้รับผลกระทบถ้วนหน้า คาดครึ่งปีแรก 64 ยังไม่เปลี่ยนจากปีที่ผ่านมา “โรงแรม-คอนโดฯ-ที่ดิน-อาคารสำนักงาน” จะมีการเสนอขายจำนวนมาก แนะผู้ประกอบการฯ ต้องปรับกลยุทธ์ หาช่องทางเพิ่มกระแสเงินสด ต้องจินตนาการถึงความเป็นไปได้ใหม่ๆ เพื่อให้เดินหน้าต่อไปได้
เมื่อวันที่ 6 ม.ค.64 นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล วิเคราะห์ว่า สภาพเศรษฐกิจที่ถดถอยทั้งในประเทศไทยและทั่วโลก ส่งผลให้ความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มหลักทุกประเภท ปรับตัวลดลงนับตั้งแต่ต้นปี 2563 แม้ในปี 2564 จะมีความคาดหวังสูงเกี่ยวกับการคลี่คลายของวิกฤติการณ์โรคระบาดตามที่หลายประเทศรวมทั้งประเทศไทยตั้งเป้าว่า จะมีการเริ่มทยอยใช้วัคซีน แต่การฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังคงต้องอาศัยเวลา ดังนั้น จึงคาดว่า ความต้องการในภาคอสังหาริมทรัพย์จะยังไม่มีการปรับตัวดีขึ้นอย่างน้อยไปจนถึงกลางปีนี้
นางสุพินท์ กล่าวต่อว่า วิกฤตการณ์โควิด-19 ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มากกว่าที่หลายฝ่ายเคยคาดการณ์ไว้เมื่อช่วงต้นปี 2563 ที่สถานการณ์โรคระบาดเพิ่งเริ่มขยายตัว อสังหาริมทรัพย์กลุ่มหลักทุกประเภท ล้วนได้รับผลกระทบอย่างทั่วถึง ไม่ว่าจะเป็นโรงแรม ศูนย์การค้า คอนโดมิเนียม และไม่เว้นแม้แต่ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ ที่มีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่งและค่าเช่าปรับเพิ่มสูงขึ้นติดต่อกันมาเป็นเวลาหลายปี แม้ระดับความรุนแรงของผลกระทบที่ได้รับอาจแตกต่างกันไป ความผันผวนที่เกิดขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เจ้าของและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับกลยุทธ์เพื่อหาช่องทางเพิ่มกระแสเงินสดเพื่อแก้ปัญหาเฉพาะหน้าและปรับตัวให้สามารถรองรับอนาคตระยะยาว รวมไปถึงพิจารณาทบทวนพอร์ตอสังหาริมทรัพย์และโครงการที่มีหรือที่วางแผนไว้ ซึ่งนำไปสู่โอกาสที่มีมากขึ้นสำหรับนักลงทุน เนื่องจาก…
-การเสนอขายโรงแรมจะมีให้เห็นมากขึ้น โดยเฉพาะในหัวเมืองท่องเที่ยวที่พึ่งพาตลาดนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเป็นหลัก ซึ่งได้รับผลกระทบมากกว่าจากสถานการณ์โควิด และโรงแรมที่เสนอขายส่วนใหญ่เป็นโรงแรมบริหารโดยผู้ประกอบการไทย สำหรับโรงแรมคุณภาพดีในทำเลชั้นดี พบว่า ราคาที่เสนอขายไม่ได้ต่ำกว่าราคาที่มีเสนอขายในช่วงก่อนโควิดมากนัก แต่ขณะเดียวกัน ผู้ขายมีความยืดหยุ่นในการเจรจาเรื่องราคากับผู้สนใจซื้อมากขึ้น จึงมีความเป็นไปได้สูงขึ้นที่ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายคาดหวัง จะขยับเข้าใกล้กันมากขึ้น ทำให้คาดว่า ตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมจะเริ่มกลับมามีกิจกรรมเพิ่มขึ้นในระยะปานกลาง
-เพื่อเคลียร์ยูนิตเหลือขายในโครงการและเพิ่มกระแสเงินสด ผู้พัฒนาโครงการคอนโด มีการเสนอส่วนลดสำหรับบางยูนิต รวมไปจนถึงการเสนอขายยกล็อตในราคาพิเศษ
-มีที่ดินมากขึ้นที่ถูกนำออกมาเสนอขาย หรือให้เช่าระยะยาว ทั้งโดยบริษัทพัฒนาโครงการคอนโดบางส่วนที่ตัดสินใจยกเลิกแผนการเปิดโครงการเพิ่ม และเจ้าของที่ดินที่ใช้ประโยชน์ไม่เต็มศักยภาพ ทั้งนี้ แม้ราคาเสนอขายหรือให้เช่าจะยังไม่ถือได้ว่าต่ำกว่าช่วงเวลาปกติมากนัก แต่มีสัญญาณว่า ผู้ขายหรือผู้ให้เช่าหลายรายพร้อมปรับราคาให้สอดคล้องกับสถานการณ์ความเป็นจริงในตลาดมากขึ้น
-เริ่มมีการเสนอขายอาคารสำนักงานให้เห็น ทั้งที่เป็นอาคารเก่าพร้อมโอกาสการปรับปรุง และบางโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง
-บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทย เริ่มสนใจมองหาหุ้นส่วนที่เป็นบริษัท/นักลงทุนต่างชาติที่มีความแข็งแกร่ง ทั้งทางด้านการเงินและนวัตกรรม เพื่อเข้ามาช่วยเสริมสร้างขีดความสามารถในการแข่งขัน และลดความเสี่ยง
นางสุพินท์ กล่าวต่อว่า ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มหลักพบกับความท้าทายมากขึ้น ยังมีอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกกลุ่มอื่น ที่ยังมีโอกาสเติบโต อาทิ อสังหาริมทรัพย์กลุ่มโลจิสติกส์ที่ความต้องการมีศักยภาพในการขยายตัวสูงตามการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของภาคธุรกิจอีคอมเมอร์ส โดยเฉพาะแพล็ตฟอร์มการซื้อขายออนไลน์ ซึ่งมีความต้องการเพิ่มมากขึ้นในการใช้คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า แต่ทั้งนี้ หากมีผู้ประกอบการรายใหม่ที่คิดจะขยายการลงทุนเข้ามาในธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มนี้ อาจไม่ใช่เรื่องง่ายนัก เพราะตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ มีผู้ประกอบการรายหลักเพียงสองรายที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญสูงที่ครองส่วนแบ่งการตลาดส่วนใหญ่อยู่ก่อนแล้ว อย่างไรก็ดี โอกาสสำหรับผู้เล่นรายใหม่ยังคงมี เนื่องจากมีผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มคลังสินค้า/โลจิสติกส์จากต่างประเทศจำนวนมากขึ้นที่สนใจหาโอกาสเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการ เพื่อรองรับความต้องการจากลูกค้าของตนที่อยู่ในประเทศไทย และสนใจที่จะร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการชาวไทย
นอกจากนี้ ยังมีอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกอื่นๆ ที่มีศักยภาพสูงสำหรับการลงทุน อาทิ ดาต้าเซ็นเตอร์ รวมไปจนถึงบ้านพักผู้สูงวัยระดับไฮเอนด์สำหรับชาวไทยผู้มีฐานะและชาวต่างชาติ แม้ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไทยหลายรายอาจไม่มีประสบการณ์ตรงในการพัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกเหล่านี้ แต่มีความเป็นไปได้ที่จะสามารถร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการต่างชาติที่มีความเชี่ยวชาญและมีช่องทางในการเจาะตลาดลูกค้าจากต่างประเทศ
“ในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดความเปลี่ยนแปลงขึ้นอย่างรวดเร็ว ตามพัฒนาการที่เกิดขึ้นในโลกดิจิทัลและเทคโนโลยี ซึ่งส่งผลให้วิถีการใช้ชีวิตของผู้คนและความต้องการในการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไป ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องจินตนาการถึงความเป็นไปได้ใหม่ๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต เพื่อให้สามารถพบโอกาสใหม่ๆ ในการขยายธุรกิจและกระจายการลงทุน”นางสุพินท์กล่าวทิ้งท้าย
